[스크랩] 미국 부동산관련 지표들

1) CoreLogic house price index

CoreLogic 이라는 민간회사가 제공하는 미국의 주택가격 지수입니다.

현재의 주택가격지수는 아직 2006년의 고점을 넘지 못하고 있습니다. 만약에 현재 오르는 것이 전고점(2006년 고점)을 넘지 못한다면 수십년만에 처음으로 쌍봉이 나오게 됩니다. 쌍봉은 대부분 1차 하락보다 더 큰 하락이 나오고 또 직전의 바닥보다 더 아래로 내려가는 것입니다.

녹색의 박스를 보면 꾸불꾸불한데 심리가 불안하거나 억지로 끌어 올리면 저런 모습이 나오는 것 같습니다.

1990년대초부터 금융화가 시작되었는데 금융화란 중앙은행이나 연준이 시장에 개입하여 모든 것의 가격을 끌어 올린 것입니다. 지금은 모든 것이 심하게 overpricing 된 상태입니다. 돈이 너무 많아서 그렇게 된 것입니다.

2) house price index

연준의 지방은행인 세인트루이스 은행이 제공하는 미국 주택가격의 지수입니다.

CoreLogic 과 크게 다르지 않습니다.

주택가격지수의 연간추이(%)입니다.

1980년대 후반에 쌍봉이 나와서 무너지다가 바로 바닥을 만들고 올랐습니다. 무너지는 것을 그대로 두었다면 아마도 지금쯤은 거품이 다 빠졌을지도 모릅니다. 금융화라는 이름으로 주택가격을 더 끌어 올렸고, 2009/10년도에도 무너지는 것을 정부와 연준이 개입하여  다시 끌어 올린 것입니다.

1970년대말에 나온 것을 첫봉이라고 한다면 지금 나오는 것은 4봉쯤 되는 것 같습니다. 이번에 무너지면 주택가격을 끌어 올릴 무기가 없는 것 같습니다.

3) housing start

미국 주택의 분기별 착공 건수입니다.

3이 나와서 무너질 때 그대로 내러벼 두었어야 한다는 것입니다. 3이 나왔는데도 무너지지 않았습니다. 더 끌어 올리다가 무너지니 2006년에 4가 나왔습니다. 2009/10년에는 1960년이래 가장 낮은 바닥이 나왔고, 그 바닥의 힘으로 지금에 와 있습니다. 여기서 무너지면 5가 되는데 이번에 무너지면 2009/10년의 바닥을 뚫고 내려갈 것으로 봅니다.

바닥도 하락추세이고, 고점도 하락추세 같습니다. 착공 건수가 하락하면 주택가격도 하락합니다.

주택착공 건수를 전체인구로 나눈 것입니다.

미국은 인구가 증가하고 있으므로 주택착공 건수보다는 이것을 전체인구로 나누어서 보는 것이 더 좋을 것입니다. 이렇게 보니 바닥은 갈수록 더 낮아지고, 고점도 낮아지고 있습니다. 이런 그래프가 전형적인 하락추세입니다.

2006년에는 전체인구의 0.7% 에 해당하는 주택을 착공하였는데 올해 1분기는 그 절반인 3.5% 입니다. 이번에 무너지면

4 의 바닥보다 더 아래로 내려간다는 것입니다. 가장 자동화가 안된 부분이 건축이라고 하던데 주택착공 건수가 급감하면 민간투자가 감소해 gdp 가 감소하게 되고 실업자도 증가하고 경기는 더 나빠질 것입니다.

이번에 무너지면 지난번 금융위기때보다 훨씬 더 어려워진다는 것입니다.

출처 : 달러와 금 관련 경제소식들

글쓴이 : 차트맨7 원글보기

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